按照《政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法》（中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會(huì)令第8號(hào)）、《政府制定價(jià)格聽證辦法》（中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會(huì)令第21號(hào)）的規(guī)定及若羌縣物業(yè)服務(wù)收費(fèi)成本公開的要求，我委于2023年12月13日將《若羌縣物業(yè)收費(fèi)定價(jià)成本監(jiān)審報(bào)告》予以公告，敬請(qǐng)社會(huì)各界監(jiān)督。

公開方式：若羌縣人民政府網(wǎng)站

附件：若羌縣物業(yè)收費(fèi)定價(jià)成本監(jiān)審報(bào)告

若羌縣發(fā)展和改革委員會(huì)

2023年12月13日

附件：

若羌縣物業(yè)收費(fèi)定價(jià)成本監(jiān)審報(bào)告

根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》《政府制定價(jià)格行為規(guī)則》《政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法》《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》，若羌縣發(fā)展和改革委員會(huì)根據(jù)巴州金標(biāo)物業(yè)管理有限公司2020、2021、2022年三年物業(yè)服務(wù)收費(fèi)成本對(duì)單位收費(fèi)成本進(jìn)行監(jiān)審，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

一、成本監(jiān)審項(xiàng)目

巴州金標(biāo)物業(yè)管理有限公司2020、2021、2021年11月1日-2022年10月31日的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)單位成本。

二、基本情況

（一）被監(jiān)審單位的基本情況

巴州金標(biāo)物業(yè)管理有限公司成立于2021年7月12日，經(jīng)若羌縣市場(chǎng)監(jiān)督管理局批準(zhǔn)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91652824MA79GX0566，經(jīng)營地址為新疆巴音郭楞蒙古自治州若羌縣團(tuán)結(jié)路5號(hào)小區(qū)A區(qū)物業(yè)管理樓。公司類型：其他有限責(zé)任公司分公司主要經(jīng)營活動(dòng)：許可項(xiàng)目：建筑勞務(wù)分包；各類工程建設(shè)活動(dòng)。一般項(xiàng)目：勞務(wù)服務(wù)（不含勞務(wù)派遣）；物業(yè)管理；土石方工程施工；承接總公司工程建設(shè)業(yè)務(wù)；機(jī)械設(shè)備租賃；園林綠化工程施工；信息技術(shù)咨詢服務(wù)；家宴服務(wù)；會(huì)議及展覽服務(wù)；企業(yè)管理咨詢；商務(wù)代理代辦服務(wù)；單位后勤管理服務(wù)；安全咨詢服務(wù)；標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。目前公司從業(yè)人員共計(jì)99人，其中：保潔人員30名、安保42名、各類維修14名、收費(fèi)人員5名、后勤及其它管理人員8名。

（二）公司服務(wù)基本情況

目前公司管轄服務(wù)范圍包含住宅小區(qū)17個(gè)，樓棟149棟，小區(qū)單元471個(gè)，住宅建筑總面積56.712萬平方米，其中：高層建筑面積為21.595萬平方米，多層建筑面積為35.117萬平方米，公共綠化總面積14.9萬平方米。

三、成本監(jiān)審依據(jù)

（一）《中華人民共和國價(jià)格法》；

（二）《政府制定價(jià)格行為規(guī)則》（國家發(fā)展改革委令第7號(hào)）；

（三）《政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法》（國家發(fā)展改革委令第8號(hào)，以下簡(jiǎn)稱8號(hào)令）；

（四）關(guān)于印發(fā)《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知（新發(fā)改規(guī)〔2020〕8號(hào)）；

（五）轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》的通知（新發(fā)改成本〔2007〕1835號(hào)）

（六）巴州金標(biāo)物業(yè)管理有限公司物業(yè)收費(fèi)定價(jià)成本審核報(bào)告

（七）巴州金標(biāo)物業(yè)管理有限公司2020、2021、2021年11月1日-2022年10月31日三年的會(huì)計(jì)資料及其他相關(guān)資料。

四、成本監(jiān)審程序和原則

（一）若羌縣發(fā)展和改革委員會(huì)成本監(jiān)審工作人員通過實(shí)地調(diào)查、合理歸集、分析、審核相關(guān)資料，以經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、手續(xù)齊全的原始憑證及賬冊(cè)等資料為基礎(chǔ)，依照成本監(jiān)審程序?qū)Π椭萁饦?biāo)物業(yè)管理有限公司2020、2021、2021年11月1日-2022年10月31日三年的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)單位成本進(jìn)行了認(rèn)真審核。形成成本監(jiān)審報(bào)告。

（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)成本核定遵循以下原則：

合法性原則、相關(guān)性原則、合理性原則。

五、成本監(jiān)審的主要內(nèi)容

本次成本監(jiān)審主要對(duì)巴州金標(biāo)物業(yè)管理有限公司2020、2021、2021年11月1日-2022年10月31日三年的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)單位成本費(fèi)用合理歸集、分析、審核，核定定價(jià)成本，屬實(shí)際發(fā)生并經(jīng)有關(guān)部門審計(jì)認(rèn)可的，予以認(rèn)可；屬國家有財(cái)務(wù)制度規(guī)定、價(jià)格管理規(guī)定的，按其規(guī)定進(jìn)行核增、核減；對(duì)國家沒有相關(guān)規(guī)定和未經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)可的，按社會(huì)平均成本或同行業(yè)成本費(fèi)用水平進(jìn)行比較對(duì)比確定其合理性。

物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)偂⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。

（一）物業(yè)服務(wù)成本及費(fèi)用的審核

1.人員費(fèi)用

指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。

核定巴州金標(biāo)物業(yè)管理有限公司2021年11月-2022年10月工資數(shù)為296.58萬元，與企業(yè)上報(bào)數(shù)487.38萬元相比，核減190.80萬元，核減比例39.15%。

核減情況及理由：核減成本為消防值班室值班人員工資和老舊小區(qū)改造增加場(chǎng)地及設(shè)施維護(hù)人員工資，目前相關(guān)成本暫未實(shí)際發(fā)生，為預(yù)估成本。根據(jù)《政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法》的有關(guān)規(guī)定，按照合法性、相關(guān)性、合理性原則，核減該項(xiàng)成本。

2.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)，

核定2020年綠化電費(fèi)為54.94萬元，與企業(yè)上報(bào)數(shù)70.00萬元相比，核減15.06萬元，核減比例21.51%；核定2021年綠化電費(fèi)為54.94萬元，與企業(yè)上報(bào)數(shù)56.75萬元相比，核減1.81萬元，核減比例3.19%；核定2021年11月-2022年10月綠化電費(fèi)為54.94萬元，與企業(yè)上報(bào)數(shù)54.94萬元相比，核減0.00萬元，核減比例0.00%。

核減情況及理由：核減成本為小區(qū)綠化電費(fèi)，目前相關(guān)成本由政府（園林處）支付，未在企業(yè)賬面列支，根據(jù)若羌縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具相關(guān)說明，認(rèn)定每年綠化電費(fèi)為54.94萬元。根據(jù)《政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法》的有關(guān)規(guī)定，按照合法性、相關(guān)性、合理性原則，核減該項(xiàng)成本。

3.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用

指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。

核定2020年消防維保費(fèi)為8.72萬元，與企業(yè)上報(bào)數(shù)96.92萬元相比，核減88.20萬元，核減比例91.00%；核定2021年電梯消防維保費(fèi)為12.31萬元，與企業(yè)上報(bào)數(shù)100.51萬元相比，核減88.20萬元，核減比例87.75%；核定2021年11月-2022年10月電梯消防維保費(fèi)為12.31萬元，與企業(yè)上報(bào)數(shù)60.48萬元相比，核減48.17萬元，核減比例79.65%。

核減情況及理由：核減成本為消防維保費(fèi)，目前該成本暫未實(shí)際發(fā)生，未在賬面列支，企業(yè)上報(bào)數(shù)據(jù)中該部分成本按照市場(chǎng)價(jià)估計(jì)，未能提供合理、合規(guī)的文件依據(jù)，2020年和2021年相關(guān)成本按照實(shí)際列支金額認(rèn)定，2021年11月-2022年10月未發(fā)生相關(guān)成本，按照上年度發(fā)生額予以認(rèn)定。根據(jù)《政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法》的有關(guān)規(guī)定，按照合法性、相關(guān)性、合理性原則，核減該項(xiàng)成本。

4.辦公費(fèi)用

是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用。

核定2020年企業(yè)用于從事與物業(yè)有關(guān)的牌匾費(fèi)為0.00萬元，與企業(yè)上報(bào)數(shù)8.11萬元相比，核減8.11萬元，核減比例100.00%，核定2021年標(biāo)識(shí)標(biāo)牌為0.00萬元，與企業(yè)上報(bào)數(shù)3.24萬元相比，核減3.24萬元，核減比例100.00%；核定2021年11月-2022年10月電費(fèi)為15.89萬元，與企業(yè)上報(bào)數(shù)48.59萬元相比，核減20.71萬元，核減比例42.62%，核定機(jī)械租賃費(fèi)為0.00萬元，與企業(yè)上報(bào)數(shù)3.01萬元相比，核減3.01萬元，核減比例100.00%，核定道閘使用費(fèi)為0.00萬元，與企業(yè)上報(bào)數(shù)11.88萬元相比，核減11.88萬元，核減比例100.00%。

核減情況及理由：核減成本為無關(guān)成本。根據(jù)《政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法》的有關(guān)規(guī)定，按照合法性、相關(guān)性、合理性原則，核減該項(xiàng)成本。

5.管理費(fèi)分?jǐn)?/p>

指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用。

（1）核定2020年期間費(fèi)用為5.05萬元，與企業(yè)上報(bào)數(shù)5.93萬元相比，核減0.88萬元，核減比例14.84%。

核減情況及理由：期間費(fèi)用按照物業(yè)服務(wù)收入占總收入的比例進(jìn)行分?jǐn)偅渲形飿I(yè)服務(wù)收入417.88萬元，總收入491.41萬元，占比為85.04%。根據(jù)《政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法》的有關(guān)規(guī)定，按照相關(guān)性原則，核減歸屬于其他業(yè)務(wù)相關(guān)費(fèi)用。

（2）核定2021年期間費(fèi)用為2.89萬元，與企業(yè)上報(bào)數(shù)3.38萬元相比，核減0.49萬元，核減比例14.45%。

核減情況及理由：期間費(fèi)用按照物業(yè)服務(wù)收入占總收入的比例進(jìn)行分?jǐn)偅渲形飿I(yè)服務(wù)收入409.85萬元，總收入479.06萬元，占比為85.55%。根據(jù)《政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法》的有關(guān)規(guī)定，按照相關(guān)性原則，核減歸屬于其他業(yè)務(wù)相關(guān)費(fèi)用。

（3）核定2021年11月-2022年10月期間費(fèi)用為83.80萬元，與企業(yè)上報(bào)數(shù)192.16萬元相比，核減108.36萬元，核減比例56.39%。

核減情況及理由：期間費(fèi)用按照物業(yè)服務(wù)收入占總收入的比例進(jìn)行分?jǐn)偅渲形飿I(yè)服務(wù)收入221.68萬元，總收入334.07萬元，占比為66.36%。另外企業(yè)上報(bào)數(shù)據(jù)中社保金額含有消防值班室值班人員社保資和老舊小區(qū)改造增加場(chǎng)地及設(shè)施維護(hù)人員社保65.88萬元，為預(yù)計(jì)成本予以核減。根據(jù)《政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法》的有關(guān)規(guī)定，按照相關(guān)性原則，核減歸屬于其他業(yè)務(wù)相關(guān)費(fèi)用。

則核定2020年度總成本為632.66萬元，與企業(yè)上報(bào)總成本744.92萬元相比，共核減成本112.26萬元，核減比例15.07%。

2021年度總成本為610.83萬元，與企業(yè)上報(bào)總成本704.57萬元相比，共核減成本93.74萬元，核減比例13.30%。

2021年11月1日-2022年10月31日總成本為603.14萬元，與企業(yè)上報(bào)總成本1005.67萬元相比，共核減成本402.53萬元，核減比例40.03%。

（二）物業(yè)服務(wù)總建筑面積的審核

經(jīng)審核，巴州金標(biāo)物業(yè)管理有限公司管轄小區(qū)建筑面積核定總數(shù)56.712萬平方米，其中高層建筑面積為21.595萬平方米，相對(duì)于企業(yè)上報(bào)的面積數(shù)21.595萬平方米，核增0.00萬平方米，核增比例0.00%；多層建筑面積為35.117萬平方米，相對(duì)于企業(yè)上報(bào)的面積數(shù)35.117萬平方米，核增0.00萬平方米，核增比例0.00%。

六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)單價(jià)的核算

單位定價(jià)成本=核定成本÷建筑面積÷12

2020年度核定總成本為632.66萬元，其中高層住房物業(yè)運(yùn)行總成本為382.91萬元，多層住房物業(yè)運(yùn)行總成本249.75萬元。

2021年度核定總成本為610.83萬元，其中高層住房物業(yè)運(yùn)行總成本為361.13萬元，多層住房物業(yè)運(yùn)行總成本249.70萬元。

2021年11月-2022年10月核定總成本為603.14萬元，其中高層住房物業(yè)運(yùn)行總成本為369.42萬元，多層住房物業(yè)運(yùn)行總成本233.72萬元。

2020年度高層住房物業(yè)單位定價(jià)成本=382.91÷21.595÷12=1.48元/平方米·月

2020年度多層住房物業(yè)單位定價(jià)成本=249.75÷35.117÷12=0.59元/平方米·月

2021年度高層住房物業(yè)單位定價(jià)成本=361.13÷21.595÷12=1.39元/平方米·月

2021年度多層住房物業(yè)單位定價(jià)成本=249.70÷35.117÷12=0.59元/平方米·月

2021年11月-2022年10月高層住房物業(yè)單位定價(jià)成本=369.42÷21.595÷12=1.43元/平方米·月

2021年11月-2022年10月多層住房物業(yè)單位定價(jià)成本=233.72÷35.117÷12=0.55元/平方米·月

經(jīng)核算，核定高層住房物業(yè)單位定價(jià)成本=（1.48+1.39+1.43）÷3=1.43元/平方米·月

經(jīng)核算，核定多層住房物業(yè)單位定價(jià)成本=（0.59+0.59+0.55）÷3=0.58元/平方米·月

企業(yè)上報(bào)高層住房物業(yè)運(yùn)行成本1.04元/平方米?月，核定運(yùn)行成本1.43元/平方米·月，核增運(yùn)行成本0.39元/平方米·月。

企業(yè)上報(bào)多層住房物業(yè)運(yùn)行成本0.48元/平方米?月，核定運(yùn)行成本0.58元/平方米·月，核增運(yùn)行成本0.10元/平方米·月。

七、成本監(jiān)審結(jié)論

根據(jù)巴州金標(biāo)物業(yè)管理有限公司2020年、2021年、2021年11月-2022年10月物業(yè)服務(wù)成本費(fèi)用情況對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)單位成本進(jìn)行監(jiān)審，最終確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)單價(jià)為：多層住宅綜合運(yùn)行單位成本為0.58元/平方米·月，高層住宅綜合運(yùn)行單位成本為1.43元/平方米·月。

八、其他需要說明的事項(xiàng)

（一）本報(bào)告是根據(jù)巴州金標(biāo)物業(yè)管理有限公司提供的財(cái)務(wù)資料、審計(jì)報(bào)告等做出的，會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性、合法性由被監(jiān)審單位負(fù)責(zé)。

（二）參加本次監(jiān)審工作人員與被監(jiān)審單位無任何利害關(guān)系。

（三）本報(bào)告僅為政府價(jià)格部門價(jià)格決策服務(wù)。其他單位和個(gè)人引用本報(bào)告內(nèi)容，可能會(huì)出現(xiàn)核算指標(biāo)等概念不同形成的誤差。

（四）凡使用本報(bào)告者均應(yīng)妥善保管和慎重使用，由于使用不妥或保管不妥引起的糾紛或問題、責(zé)任自負(fù)。

附件：1

巴州金標(biāo)物業(yè)管理有限公司2020--2021年11月物業(yè)服務(wù)成本費(fèi)用監(jiān)審表

附件：2

巴州金標(biāo)物業(yè)管理有限公司2020--2021年11月物業(yè)服務(wù)單位成本審核表

附件下載：

（此件于重新編輯）

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